Mieszkanie w kamienicy do remontu – rozmowa z architektką

Przeglądając oferty sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego trafiamy na liczne ogłoszenia, dotyczące mieszkań w kamienicy. Często oferty te kuszą świetną lokalizacją i atrakcyjną ceną. Często zawierają dopisek „do remontu”. I choć według wielu osób inwestycja w mieszkanie w kamienicy może być strzałem w dziesiątkę, to jednak nadal nie możemy powiedzieć, aby panowała moda na zakup i mieszkanie w tego typu nieruchomości. Jednym z głównych powodów jest obawa inwestorów o stan techniczny konkretnego mieszkania. Ale czy faktycznie jest się czego bać? Czy jako inwestorzy możemy zminimalizować ryzyko wystąpienia przykrych niespodzianek w przyszłości? Aby w rezultacie móc w spokoju korzystać z uroków mieszkania w kamienicy. A jest ich przecież wiele!

Te i inne pytania zadam mojej dzisiejszej rozmówczyni Katarzynie Antończyk architektce, specjalizującej się w remontach mieszkań w kamienicy, która całkiem niedawno wydała e-book Remont mieszkania w kamienicy. Zapraszam do lektury!

Rozmawiam z…

Na początku chciałabym Ci bardzo podziękować, że zgodziłaś się na rozmowę.

Katarzyna Antończyk: Dziękuję za zaproszenie.

Zauważyłam, że mieszkanie w kamienicy ma swoich zwolenników, ale też przeciwników. Ja sama przyznam, że na chwilę obecną nie zdecydowałabym się na kupno mieszkania w kamienicy. Jak zachęciłabyś sceptyków do rozważenia takiej inwestycji?

K.A.: Myślę, że mieszkanie w kamienicy nie jest dla każdego. Nie odważyłabym się nikogo namawiać na jakiś konkretny rodzaj budownictwa. Wiem, że są osoby, które z różnych względów zdecydowanie wolą nowe budownictwo i w kamienicach czują się źle, z powodu braku windy czy parkingu podziemnego. To zupełnie naturalne.

W takim razie dla kogo jest mieszkanie w kamienicy?

K.A.: Myślę, że jest dla osoby, która docenia piękno starej architektury, lubi takie detale jak oryginalne drewniane drzwi, wysokie sufity, bardzo rzadkie w nowym budownictwie czy blokach. Dobrze mieszka się w niedużych, kilkulokalowych budynkach. Istotna jest też często dobra lokalizacja kamienic, bliskość centrów miast, zieleń w dzielnicach.

Mówisz o świetnej lokalizacji… To może jeśli sami nie chcemy zamieszkać w kamienicy, to może warto pomyśleć o tym jako o nieruchomości pod wynajem, np. dla turystów. Co o tym sądzisz?

K.A.: Inwestycyjnie to jest zazwyczaj dobre przedsięwzięcie, ale myślę, że szkodzi to miastotwórczej funkcji mieszkań. Jeśli wysoki odsetek mieszkań w danej dzielnicy lub na danym osiedlu jest wynajmowanych na krótki termin, nie tworzą się społeczności. Podwyższa to też ceny nieruchomości. Moim zdaniem regulacja wynajmu krótkoterminowego to zadanie władz miasta.

Czy na pierwsze spotkanie podczas, którego będziemy oglądać mieszkanie na sprzedaż, powinniśmy pójść z architektem?

K.A.: Na pierwsze spotkanie można iść samemu. Tylko w sytuacji, gdy mieszkanie jest dopiero wystawione i obawiamy się, że może szybko zostać kupione przez kogoś innego, już na pierwsze spotkanie warto iść z jakimś wsparciem – architektem, inżynierem budownictwa, kimś kto ma doświadczenie ze starymi budynkami. Często przy pierwszym oglądaniu mieszkania okazuje się, że z jakichś powodów, innych niż techniczne, ono nam po prostu nie odpowiada.

Na co przede wszystkim powinniśmy zwrócić uwagę?

K.A.: To, na co trzeba najbardziej zwrócić uwagę, to stan samego budynku. Zwracamy uwagę czy budynek jest suchy, czy jest wilgoć np. zacieki na ścianach, a przez to pleśń i zagrzybienie, czy jest wilgoć, czy są puste mieszkania pod i nad nami, czy są wykonywane bieżące naprawy przy budynku, czy budynek wygląda na zadbany. Zazwyczaj po budynku widać, że jest i był zadbany przez poprzednie lata. Wtedy jest duże prawdopodobieństwo, że mieszkanie jest suche, że belki stropowe są suche, w dobrym stanie. Przy mieszkaniach na parterze szczególnie trzeba zwrócić uwagę na wilgoć w piwnicach, czy była wykonywana lub jest planowana izolacja fundamentów.

Czyli jeśli widzimy, że kamienica jest zaniedbana to powinniśmy rezygnować z tej inwestycji i szukać czegoś innego?

K.A.: Nie, zupełnie nie, tylko wtedy trzeba wziąć pod uwagę zwiększony zakres i koszty remontu. Nie odradzałabym kupowania mieszkania w zaniedbanej kamienicy, natomiast to mieszkanie musi być wówczas odpowiednio tańsze. Tak naprawdę prawie wszystko jest do zrobienia, o ile mamy na to fundusze.

A jak to umiejętnie ocenić?

K.A.: Powinniśmy zrobić zestawienie kosztów. W dodatku do mojego e-booka znajduje się lista prac remontowych do wykonania. Warto najpierw ustalić zakres remontu z architektem, a potem dać go jednemu lub dwóm wykonawcom do wyceny. Doświadczone osoby mogą też ocenić kosz remontu „na oko”. Wiem, że wbrew pozorom to się sprawdza. W kamienicy trudno jest zejść poniżej 1500 zł za metr kwadratowy, a może być to i ponad dwa razy więcej. Najwięcej zaoszczędzić możemy sami wykonując niektóre prace.

Które elementy są najbardziej kosztowne?

K.A.: Największe koszty generuje zmiana układu funkcjonalnego, czyli przestawienie i przebudowa ścian, zmiana lokalizacji kuchni czy łazienki. To pociąga za sobą różne niespodzianki. Jeśli mieszkanie było wilgotne i zaczęły odspajać się tynki, to ponowne tynkowanie też jest dość kosztowne. Podobnie z wymianą stropów, która jednak dość rzadko się zdarza. Kosztowna jest też wymiana starych drewnianych okien na nowe. Tak naprawdę jednak jest kilkadziesiąt elementów składowych remontu, w trakcie którego może wyjść sporo różnych niespodzianek – tym więcej, im większe mieszkanie, im większe zmiany planujemy i im gorszy stan budynku i mieszkania. Jeśli chodzi o parter, największym niebezpieczeństwem może być podciąganie kapilarne od fundamentów. I jeśli Wspólnota nie zrobiła, bądź nie chce zrobić remontu, bo też tak bywa, to osuszanie i iniekcje spadają trochę na nas, a jest to poważny koszt. Odpowiednio, przy mieszkaniu na poddaszu musimy zwrócić uwagę na stan dachu.

Kwestie formalne związane z zakupem mieszkania w kamienicy opisujesz w swoim e-booku, dlatego odsyłam do niego zainteresowanych tematem. Załóżmy, że właśnie zostaliśmy właścicielem mieszkania w kamienicy. I co teraz? Oczywiście oprócz wypicia szampana z tej okazji 🙂 Powinniśmy szukać projektanta, ekipy remontowej a może po prostu zacząć aranżować wnętrze?

K.A.: To my, właściciele, musimy wiedzieć, czego oczekujemy od tego mieszkania i jakimi pieniędzmi dysponujemy. ​ Są takie mieszkania, do których można się od razu wprowadzać i mieszkać w nich. Można kupić mieszkanie po remoncie, lub mieszkanie przez remontem lub częściowo wyremontowane, ale w dobrym stanie. Najważniejsze jest to czy mieszkanie jest suche i czy ma ogrzewanie i sprawną instalację elektryczną. Natomiast jeśli chcemy mieszkać wygodnie, dostosować mieszkanie pod swoje potrzeby, zamontować wygodne w obsłudze urządzenia, mieć dobrze zaprojektowane oświetlenie i instalację elektryczną i układ dopasowany do naszego trybu życia – czeka nas większy remont lub przebudowa. Mieszkania w kamienicach przy dużych remontach są jak biała kartka. Możemy w bardzo dużym zakresie zmienić układ ścian (również nośnych, z architektem i konstruktorem), zrobić dodatkową łazienkę, garderobę, ogrzewanie podłogowe.

Ile czasu powinniśmy zarezerwować na remont mieszkania w kamienicy?

K.A.: Na sam remont od trzech do sześciu miesięcy. Przebudowa ściany nośnej wymaga projektu budowlanego i pozwolenia na budowę, na które czeka się ponad 2 miesiące. Przy większości innych zmian, od ubiegłego roku również przy przebudowie instalacji gazowej, jest wymagane tylko zgłoszenie zakresu prac, a na którego akceptację czekamy w urzędzie 21 dni. Natomiast przebudowa instalacji gazowej wciąż wymaga projektu wykonanego przez uprawnionego projektanta.

Odnoszę wrażenie, że wiele osób kupuje np. 2 mieszkania i łączy je w jedno albo wręcz przeciwnie – kupuje jedno duże mieszkanie i chce je podzielić na dwa mniejsze…

K.A.: Tak, ale to nie jest takie proste, nie ma też gwarancji, że się uda. By dokonać tego typu zmian potrzebujemy zgody wszystkich współwłaścicieli kamienicy. Prawdopodobnie zmienią się wpisy w Księgach Wieczystych wszystkich mieszkańców i ich udziały. Jeżeli przekonamy Wspólnotę, to jeszcze musi się na to zgodzić Urząd Miasta. Warto wcześniej sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego. Na przykład w Sopocie w części miasta w planie zagospodarowania widnieje obowiązek wydzielenia miejsca parkingowego dla każdego nowego mieszkania. W większości przypadków nie jest to możliwe z powodu braku miejsca na terenie należącym do danej kamienicy.

Pamiętam, że będąc jeszcze studentką oglądałam mieszkanie w kamienicy na wynajem. Pomimo, że układ, wystrój wnętrz i cena były atrakcyjne, to zrezygnowałam z najmu. Odpychała mnie klatka schodowa, która totalnie odbiegała od standardu wykończenia mieszkania. Jednak to co zdecydowanie bardziej mi przeszkadzało, to charakterystyczny zapach, unoszący się zarówno na klatce, jak i w mieszkaniu. Czy jako lokatorzy możemy temu problemowi jakoś zaradzić?

K.A.: Ten zapach wynika z jakiejś przyczyny, najczęściej pochodzi od wilgotnych piwnic. Sądzę, że ta kamienica miała niezaizolowane fundamenty i przez tę wilgoć czuć było zapach pleśni. Jeśli kamienica jest w dobrym stanie, zaizolowane są fundamenty, a piwnica sucha, to nie ma takiego zapachu ani w mieszkaniach, ani w piwnicach.

Przygotowując się do tej rozmowy, poprosiłam Czytelniczki tego bloga o zadanie Ci kilku pytań. Jedną z powtarzających się kwestii było ocieplenie mieszkania w kamienicy. Jak to rozwiązać? I czy zabytkowe kamienice ociepla się z zewnątrz?

K.A.: Zacznijmy od tego, że najlepszym rozwiązaniem ocieplania budynku jest ocieplenie z zewnątrz. Kamienice również można często ocieplić z zewnątrz, natomiast zazwyczaj musimy dostać na to pozwolenie od konserwatora zabytków. Warto zadzwonić do Urzędu Miasta i dowiedzieć się, jaka ochrona obowiązuje w przypadku konkretnego budynku. Możemy jednak założyć, że elewacje zdobione bogato sztukaterią, z pięknymi detalami, a także elewacje ceglane, ze względu na wartość tych elewacji i dążenie do utrzymania oryginalnego wyglądu, nie będą mogły być ocieplone. Najczęściej docieplone mogą być mniej reprezentacyjne elewacje wewnętrzne, od podwórzy, lub te proste, bez zdobień. Co do ocieplania od wewnątrz powstaje ryzyko skraplania pary wodnej, a w konsekwencji powstanie zagrzybienia. Nie zrobiłam tego u siebie i nie polecam klientom. Jednak w przypadku policzenia grubości ocieplenia przez projektanta i dokładnego wykonania prac można zminimalizować to ryzyko i zastosować takie rozwiązanie.

Często w kamienicach spotyka się stropy drewniane. Jak powinniśmy o nie zadbać?

K.A.: W przypadku słabego stanu technicznego kamienicy i mieszkania warto zdjąć podłogi i sprawdzić stan stropów. Bywa, że belki są w kiepskim stanie pod łazienką, z powodu cieknącego przez lata brodzika prysznica lub wanny. Zdewastowane belki należy wzmocnić drewnem lub elementami stalowymi, czasem nawet usunąć i zastąpić nowymi belkami. Drewno, które jest zjedzone przez szkodniki, zaimpregnować. Wszelkie poważniejsze prace w stropach drewnianych prowadźmy pod nadzorem konstruktora. Może brzmieć to groźnie, ale po odkryciu belek wystarczy po prostu umówić się z konstruktorem na wizytę na budowie, a on doradzi gdzie i w jaki sposób wzmocnić nasz strop.

Jak wygląda możliwość prowadzenia instalacji w grubości stropu?

K.A.: W stropie drewnianym – pomiędzy belkami – możemy czasem ukryć rury odpływowe, prowadząc je wzdłuż belek. Jednak najczęściej trzeba prowadzić je na stropie, ponieważ belki uniemożliwiają swobodny ich przebieg, a nie można ich w żaden sposób nacinać ani naruszać.

Ze swoimi obserwatorami w social mediach często dzielisz się zdjęciami klatek schodowych. Doceniasz ich piękno. Czy w swoim dorobku masz remont takiej klatki schodowej?

K.A.: W swoim dorobku mam remont jednej – swojej klatki schodowej. Opracowałam też kilka projektów, które z powodu braku mojego nadzoru nad remontem, z wyboru Wspólnot, nie zostały wykonane zgodnie z założeniami – zmiany w projekcie wprowadzali na bieżąco wykonawcy. W tym momencie rozpoczynam nowy projekt klatki schodowej w Gdańsku Oliwie. Czy zostanie zrealizowany? Nie wiem 🙂

Jak dla klatek schodowych spełnić wymagania, związane z odpornością ogniową i wynikające z warunków technicznych? Przecież większość klatek w kamienicach jest drewniana i „niewymiarowa”…

K.A.: Zgadza się. Kamieniczne klatki schodowe nie spełniają współczesnych norm dotyczących klatek schodowych, ale prawo nie działa wstecz. Nie ma obowiązku dostosowania starych klatek do współczesnych przepisów i nie byłoby zresztą takiej możliwości. Tak jak można sprzedawać obecnie wcześniej powstałe mieszkania mniejsze niż 25 m.kw., chociaż współczesne przepisy nie pozwalają na budowę takich mieszkań. A więc przy remoncie wystarczy nie pogorszyć oryginalnych parametrów pożarowych klatki schodowej. Ja zwróciłam uwagę na to, żeby zaimpregnować drewno, zmniejszając jego podatność na ogień, a na ścianach zastosować niepalną tapetę z włókna szklanego.

W sieci działasz jako Architekt na szpilkach, prowadzisz aktywnie social media. Twój blog to źródło cennej wiedzy dla osób interesujących się kamienicami. Niedawno wydałaś swój pierwszy e-book pt. Remont mieszkania w kamienicy. Zapytam przewrotnie, co znajdziemy w Twoim e-booku, a nie znajdziemy na blogu?

K.A.: E-book to informacje pogłębione i usystematyzowane. Krok po kroku przeprowadzam w nim przez proces kupowania i remontowania mieszkania w kamienicy, każdy aspekt remontu jest opisany i zilustrowany zdjęciami. Artykuły na blogu, choć również merytoryczne, były pisane spontanicznie, przez co nie wszystkie tematy są w nich poruszone. Na blogu brakuje wpisów dotyczących izolacji, renowacji ścian, możliwości przebudowy układu, kwestii formalnych i wielu innych.

Czy osoby chcące wyremontować swoje mieszkanie w kamienicy mogą się do Ciebie zgłosić z propozycją współpracy? Jak działasz?

K.A.: Obecnie działam na terenie Trójmiasta i nie wiem czy to kiedykolwiek się zmieni. Nie przepadam za projektami, które są tylko online. Muszę odwiedzić miejsce, które projektuję, poznać inwestorów. Lubię też pilnować budowy na miejscu, bo bez tego pojawia się dużo różnych niespodzianek i problemów. Online udzielam natomiast konsultacji.

Zbliżamy się ku końcowi naszej rozmowy. Zdradź jakie są Twoje dalsze plany zawodowe?

K.A.: Mam kilka pomysłów na kolejne e-booki, głównie o projektowaniu i urządzaniu wnętrz. Ale jednocześnie nie chciałabym całkiem rezygnować z remontów i projektów, które bardzo lubię. Docelowo chciałabym robić 2-3 najciekawsze projekty rocznie i rozwinąć działalność internetową.

Kasiu, bardzo dziękuję Ci za rozmowę.

K.A.: Ja również dziękuję.

---

Mam nadzieję, że powyższa rozmowa przybliżyła Wam temat mieszkań w kamienicy – ich specyfiki i wyzwań, które mogą one ze sobą nieść.
A czy Wy kiedykolwiek rozważaliście zakup mieszkania w kamienicy?
A może mieszkacie w kamienicy?
Jakie zauważacie zalety i wady wyboru takiej nieruchomości?
Zachęcam do podzielenia się swoimi przemyśleniami w tym temacie w komentarzu poniżej.

Jeśli jednak mieszkanie w kamienicy to nie Twoja bajka i preferujesz nowe budownictwo to polecam Ci tekst na moim blogu, dotyczący wprowadzenia zmian lokatorskich w mieszkaniu od dewelopera.

Baba z budowy